Astăzi asistăm la o explozie a prețurilor pe piața imobiliară și ne confruntăm cu opinii diametral opuse: unii specialiști sunt de părere că piața imobiliară este afectată, fiind din ce în ce mai puține cereri de cumpărare, iar alții apreciază că, din contra, prețurile se vor menține și, chiar vor crește semnificativ în următorii ani.
Oricare ar fi situația în concret și în anul 2024 oamenii au nevoie de o locuință, iar pentru că românii s-au născut proprietari, bineînțeles că singura opțiune este să cumpărăm, nu-i așa?
Așadar, mergem să vizionăm apartamente/case, o găsim pe cea dreamy și apoi începem să ne gândim la ce faianță să alegem sau cât de mare să fie canapeaua din living.
Însă…mai este o realitate care ne presează: prețul, care este foarte mare, evident. Deci, ne gândim de unde luăm banii. Dacă avem suficienți, dacă mai e nevoie de finanțare, ce opțiuni avem, etc. Dar…ați negociat prețul? Ați aflat din ce materiale e construit blocul? Este bine izolat fonic apartamentul? Este sau nu intabulat apartamentul, în cazul în care este finalizată construcția? Există o asociație de proprietari constituită? Există un regulament al condominiului?
Nu se gândește multă lume la toate aceste aspecte, însă, mulți ajung să întâmpine probleme serioase și grave de abia după momentul achiziționării unei locuințe.
Din experiența noastră profesională, credem că este o necesitate scrierea acestui material informativ, sub forma unui mic ghid juridic ori a unui îndrumar, care se cere a fi parcurs înainte de a te decide să cumperi o locuință, chiar din punctul de debut – semnarea antecontractului.
Sfatul nostru este să apelați la un specialist înainte de a semna orice document. De ce? Pentru că orice document semnat este producător de efecte juridice, adică de drepturi, cât, mai ales, de obligații.
Ce este un antecontract?
Este o promisiune, constatată printr-un înscris (nu este obligatoriu să fie autentificat de un notar public), prin care X (promitent vânzător) se obligă să vândă lui Y (promitent cumpărător) un bun (ex: apartament, casă, etc.), iar Y se obligă să îl cumpere.
În baza antecontractului, părțile stabilesc condițiile în care urmează să realizeze vânzarea, data la care urmează să aibă loc aceasta, precum și principalele lor drepturi și obligații.
E bine să știți că simpla autentificare la notarul public nu vă protejează suficient în calitate de cumpărător (dar nici în calitate de vânzător). Notarul se asigură că există consimțământul dvs la încheierea actului, dar nu vă oferă consultanță juridică și nu e în sarcina notarului să aibă grijă de interesele voastre.
Mai mult decât atât, de regulă dezvoltatorii imobiliari își aleg un notar cu care colaborează pe toată perioada proiectului imobiliar și astfel, dezvoltatorul poate introduce o serie de clauze abuzive în antecontract, care sunt stipulate exclusiv în favoarea acestuia (ex: promitentul-vânzător se poate răzgândi în privința vânzării fără a achita vreo despăgubire sau prevede prelungirea succesivă a termenelor de încheiere a contractului, etc).
Categoric nu suntem foarte bine pregătiți în arta negocierii având în vedere că mai toată existența am semnat doar contracte de adeziune (clauze standardizate) și am plătit prețul de „la raft”.
Pentru a ne proteja de eventuale „păcăleli” ale profesionistului ar trebui să ne informăm temeinic în prealabil.
Însă, indiferent cât de tare de aplecăm să studiem acte / documentații cadastrale / extrase de carte funciară, totuși ele cuprind o multitudine de termeni juridici.
Unii tind să caute răspunsuri de pe internet, încercând să înțeleagă sensul unor noțiuni juridice. Nu credem că este greșit, însă nu este o soluție atunci când miza este mare – sume de bani pe care le-ai strâns din economii ori pe care îi accesezi printr-un credit bancar.
Am văzut și optica unora care doresc să salveze sume de bani și prioritizează greșit acest aspect. Unii consideră că a plăti un specialist avocat pentru o consultanță pentru verificarea unor acte este o pierdere de bani și de timp. Însă, riscul asumat este extrem de mare față de o formă de prevenție foarte bine pusă la punct. De multe ori, până nu suntem puși în fața faptului împlinit, pur și simplu, nu înțelegem importanța unor lucruri.
Cum vă poate ajuta avocatul?
Vă putem informa cu privire la riscurile la care sunteți supus la momentul semnării antecontractului, ce presupune această operațiune juridică, ce efecte produce, care sunt consecințele nerespectării obligațiilor asumate, etc.
De asemenea, este bine să contactați un avocat încă din faza negocierilor prealabile, anterior încheierii vreunui antecontract, astfel încât să vă asigurați un nivel ridicat de protecție prin negocierea inclusiv a clauzelor ce vor fi inserate în acest viitor antecontract.
Mai mult decât atât, anterior semnării antecontractului este bine să consultați o serie de documente care se află în posesia dezvoltatorului imobiliar, pentru a putea lua o decizie informată, nu una generată de impuls sau emoție.
Ce ar trebui să solicitați înainte de încheierea unui antecontract?
1. Dacă locuința este finalizată și intabulată:
-
Copii după actele de proprietate, schițe cadastrale, plan de situație, încheierea de intabulare și extras de carte funciară, autorizația de construire cu avizele și toată documentația prealabilă și procesul-verbal de recepție. Insistați să primiți aceste acte!
-
Informații legate de existența unei asociații de proprietari (încheierea judecătoriei, statutul asociației, regulament de ordine interioară, dacă există) și eventuale costuri de întreținere a imobilului (uneori aceste costuri sunt destul de ridicate).
2. Situația în care achiziționați o locuință în stadiu de proiect sau…situația în care construcția este practic finalizată, însă nu are făcută recepția finală (acel proces-verbal de recepție) și, astfel, nu se poate intabula (din varii motive, cel mai des întâlnit fiind că dezvoltatorul nu a respectat autorizația de construire):
– copii după actele de proprietate ale terenului (inclusiv PUZ/PUD), schițe cadastrale, certificatul de urbanism și autorizația de construire.
De ce este important?
-
Locuințele sau chiar blocurile pot avea diverse probleme constructive (vicii) și este necesar ca documentația despre care am vorbit mai sus să existe pentru ca să ne dăm seama care este problema și cum poate fi remediată.
-
Din cuprinsul acestor documente ne putem da seama dacă dezvoltatorul a respectat sau nu autorizația de construire, respectiv care sunt motivele pentru care recepția clădirii nu a putut fi făcută și cât timp ar mai putea trece până ați putea deveni proprietar.
-
PUZ-ul zonei e necesar ca să aflăm ce se poate construi în zona respectivă sau ce e în plan să se construiască (să nu ne trezim că urmează să se construiască alt bloc fix în fața ferestrei tale).
-
Este important, de asemenea, chiar dacă blocul este finalizat și apartamentul intabulat, să verifici documentele arătate anterior că să îți dai seama de felul în care a conceput dezvoltatorul proiectul, diferitele funcționalități, cum a prevăzut spațiile comune (dacă există), locurile de parcare/spații verzi sau locurile de joacă, etc.
Există situații în care dezvoltatorii îți promit tot felul de lucruri înainte de semnarea antecontractului sau chiar la semnarea contractului de vânzare ca după un timp să constați că au fost doar niște vorbe menite să te determine să cumperi, însă fără să fie transpuse în realitate.
De exemplu:
-
la achiziția unui apartament în stadiu de proiect, dezvoltatorul îți promite că drumul de acces va fi asfaltat, lucru care nu se va întâmpla;
-
dezvoltatorul îți ascunde faptul că: fie nu vor exista spații verzi în incinta complexului, fie terenul pe care se află locurile de parcare rămân în proprietatea dezvoltatorului, fie nu există spații comune în condominiu pentru că le păstrează dezvoltatorul în proprietatea sa exclusivă, etc.
-
dezvoltatorul îți ascunde că motivele pentru care apartamentul nu este încă intabulat, deși construcția este finalizată și deja locuiesc persoane în bloc (deși nu este legal);
-
dezvoltatorul îți promite la semnarea antecontractului că într-un termen de x luni veți semna contractul de vânzare (pentru că imobilul nu este intabulat din varii motive), deși stipulează că acest termen poate fi prelungit fără nicio compensație din partea acestuia (dacă avansul cerut în condițiile acestea este de peste 50%: red flag! = ATENȚIE !
De asemenea, există dezvoltatori care nu vor să cedeze controlul asupra imobilelor după înstrăinarea apartamentelor și atunci își rezervă dreptul de a le administra în continuare pentru a-și asigura venituri suplimentare.
De aici, pot apărea tot felul de probleme, unele dintre ele destul de complexe și dificil de rezolvat.
Ce mai este important de aflat înainte de semnarea antecontractului?
-
Să aflați câteva lucruri despre dezvoltatorul imobiliar: ce a mai construit, dacă e persoană juridică este bine să verificați cifrele din anul precedent ca să vă asigurați că nu e în pragul insolvenței;
-
Să aflați dacă proiectul imobiliar este dezvoltat cu ajutorul unei bănci sau exclusiv din investiția dezvoltatorului + banii încasați de la cumpărători. De regulă proiectele finanțate de bănci sunt mai sigure deoarece au stabilite niște termene care trebuie respectate întocmai;
-
Să solicitați notarea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare (Antecontractului) în cartea funciară a apartamentului! Vă costă aproximativ 75 lei si vă oferă o protecție suplimentară!
Ca atare, pentru toate motivele de mai sus e bine să solicitați consultanță juridică înainte de semnarea unui antecontract.
Securitatea financiară este importantă!
Material juridic redactat de
Avocat Ana-Maria ȚIBU și Avocat Daniela STRUNGARIU